W ostatnich latach ceny mieszkań wzrosły dynamicznie — między 2020 a 2025 rokiem skumulowany wzrost wyniósł około 68 %, przy inflacji CPI na poziomie około 50 %, co oznacza realny wzrost cen ofertowych mieszkań o ponad 18 %. Według prognoz na 2025 rok średnia cena za metr kwadratowy mieszkania w Polsce to ok. 14 000 zł, co oznacza wzrost r/r o około 6,1 %.

1. Średnie ceny mieszkań (ofertowe i transakcyjne) – zestawienie

2. Charakterystyka poszczególnych miast

 Warszawa

• Najdroższe mieszkania w Polsce — ceny ofertowe na poziomie około 17 500 zł/m², transakcyjnie najczęściej w przedziale 14 000–15 000 zł/m².

• Wśród mieszkań o powierzchni 35–60 m² średnia cena to 14 101 zł/m²; odnotowano dwukrotną korektę kwartalną (~–0,7 %), ale roczny wzrost wynosi +4,2 %.

 Kraków

• Średnia cena ofertowa spadła lekko do ok. 15 660 zł/m² (–1,57 % m/m).

• Transakcyjna cena w metrażu 35–60 m²: 12 811 zł/m², roczny wzrost +4,2 %, kwartał do kwartału +0,5 %.

 Gdańsk

• Na rynku ofertowym duży wzrost: +6,11 % m/m do poziomu 13 710 zł/m².

• Transakcyjnie, w kategorii 35–60 m²: 11 542 zł/m²; spadek kwartalny –1,2 %, ale zysku roczny +0,9 %.

 Wrocław

• Mediana ofertowych cen wynosi ok. 13 160 zł/m², co oznacza spadek –1,72 % m/m.

• Transakcyjna cena (35–60 m²): 11 619 zł/m²; wzrost kwartalny +0,4 %, roczny +5,6 % – jeden z dynamiczniejszych regionów.

 Poznań

• Stabilna oferta: 11 480 zł/m², wzrost +0,70 % m/m.

• Ceny transakcyjne: 10 143 zł/m²; kwartał do kwartału +0,2 %, roczny +3,5 %.

 Łódź

• Najniższe w zestawieniu ceny ofertowe: ok. 9 510 zł/m²; wzrost miesięczny +0,96 %.

• Transakcyjna cena: 8 834 zł/m²; roczny wzrost +2,5 %, lekki spadek kwartalny –0,4 %.

3. Trendy i interpretacja

3.1 Dynamika krótkoterminowa

• Gdańsk wyróżnia się relatywnie dużym wzrostem ofertowym w styczniu 2025 roku (+6 %), co może sugerować wzmożony popyt lub rotację rynku.

• Warszawa i Łódź wykazują drobne wzrosty, podczas gdy Kraków i Wrocław lekki spadek ofertowy, co wskazuje na lokalne korekty popytu.

• Transakcyjnie — stosunkowo największy kwartalny wzrost notuje Wrocław (+5,6 % r/r), podczas gdy Gdańsk wykazuje tendencję spadkową w krótkim terminie, mimo dodatniego wzrostu r/r.

3.2 Dynamika roczna

• Najwyższy roczny wzrost transakcyjny odnotowuje Wrocław (+5,6 %), za nim Warszawa i Kraków (około +4,2 %), a najmniej dynamiczny jest rynek Łodzi (+2,5 %).

• Gdańsk prezentuje stosunkowo niski wzrost cen transakcyjnych (około +0,9 %), co może oznaczać stabilizację lub lekką korektę w porównaniu z latami rekordowo wysokiego wzrostu cen.

4. Porównanie: ceny domoferty.pl vs rynek ogólny

Choć domoferty.pl nie publikuje szczegółowych raportów metrażowych, średnie ceny ofertowe prezentowane przez portale pokrywają się z trendami widocznymi na domOferty.pl. Oferta typowej inwestycji w Krakowie zaczyna się od ok. 809 tys. PLN za mieszkanie, co przy metrażu ~55 m² oznacza cenę ok. 14 700 PLN/m² — spójne z medianą ofertową miasta (domOferty.pl).

5. Wnioski i rekomendacje

Główne obserwacje:

• Warszawa pozostaje liderem cen w Polsce — mediana ofertowa ~17‑18 tys zł/m².

• Kraków i Wrocław: drugie i trzecie miejsce; Wrocław wykazuje największy dynamizm r/r.

• Łódź: stabilnie najtańsza w zestawieniu, najniższe ceny ofertowe i transakcyjne.

• Gdańsk: wzrost ofertowy w krótkim terminie, ale spowolnienie transakcyjne — możliwa korekta cen.

• Poznań: umiarkowana, stabilna dynamika na poziomie +3–4 % r/r.

Potencjalni klienci i inwestorzy:

• Osoby szukające stabilności i potencjalnie wzrostu inwestycyjnego mogą zainteresować się Wrocławiem i Poznaniem.

• Dla tych z ograniczonym budżetem — Łódź oferuje konkurencyjne ceny.

• Kupujący z high-endowym budżetem — dalej Warszawa lub centralne dzielnice Krakowa.

6. Podsumowanie

Analiza sześciu kluczowych miast pokazuje wyraźne różnice cenowe i dynamikę rynku:

• Warszawa: najwyższe ceny, stabilny wzrost r/r.

• Kraków i Wrocław: bardzo silne rynki, Wrocław wyróżnia się największym wzrostem.

• Gdańsk: chwilowy wzrost ofertowy, ale możliwa korekta transakcyjna.

• Poznań: równowaga między dynamiką a stabilnością.

• Łódź: przystępność cenowa, mniejszy wzrost.

Przy założeniu kontynuacji obniżek stóp procentowych, rosnącego popytu i stabilizacji oferty – można spodziewać się, że cena mieszkań w tych miastach pozostanie silnie zróżnicowana, przy czym dominującym trendem pozostanie umiarkowany wzrost, a lokalne korekty mogą występować w miastach takich jak Gdańsk czy Kraków.

7. Porównanie rynku pierwotnego i wtórnego – analiza szczegółowa

Rynki pierwotny i wtórny w Polsce funkcjonują w ścisłym powiązaniu, lecz różnią się istotnie pod względem cenowym, dostępności ofert, standardu wykończenia oraz dynamiki popytu. Poniżej przedstawiamy szczegółowe porównanie tych rynków w sześciu analizowanych miastach.

 Warszawa

• Rynek pierwotny: ok. 18 000 zł/m²

• Rynek wtórny: ok. 15 500 zł/m²

• Różnica cenowa: ~16,1 %

• Deweloperskie mieszkania w Warszawie cieszą się niesłabnącym zainteresowaniem z uwagi na standard, lokalizacje i możliwości kredytowania. Wtórny rynek oferuje niższe ceny, ale często wymaga remontu.

 Kraków

• Rynek pierwotny: ok. 16 000 zł/m²

• Rynek wtórny: ok. 14 200 zł/m²

• Różnica cenowa: ~12,7 %

• Mieszkania deweloperskie w Krakowie skupione są głównie w dzielnicach takich jak Podgórze czy Prądnik Biały. W centrum dominuje rynek wtórny, gdzie ceny są niższe, ale oferta jest ograniczona.

 Gdańsk

• Rynek pierwotny: ok. 14 500 zł/m²

• Rynek wtórny: ok. 13 000 zł/m²

• Różnica: ~11,5 %

• Wzrost zainteresowania rynkiem pierwotnym wynika z rozwoju nowych inwestycji w dzielnicach nadmorskich i nowoczesnego budownictwa z windami, balkonami i garażami.

 Wrocław

• Rynek pierwotny: ok. 14 000 zł/m²

• Rynek wtórny: ok. 12 500 zł/m²

• Różnica: ~12 %

• Wrocław dynamicznie się rozwija, a wiele inwestycji z rynku pierwotnego powstaje na południu i zachodzie miasta. Rynek wtórny zdominowany przez kamienice i mieszkania z lat 80. i 90.

Poznań

• Rynek pierwotny: ok. 12 500 zł/m²

• Rynek wtórny: ok. 11 000 zł/m²

• Różnica: ~13,6 %

• Duży udział nowoczesnych osiedli deweloperskich, szczególnie na Ratajach i Winogradach. Rynek wtórny stabilny, mniej podatny na skoki cenowe.

 Łódź

• Rynek pierwotny: ok. 10 500 zł/m²

• Rynek wtórny: ok. 9 500 zł/m²

• Różnica: ~10,5 %

• Mimo niższych cen, także tutaj rynek pierwotny oferuje wyraźnie wyższy standard, co powoduje rosnące zainteresowanie nowymi inwestycjami w Śródmieściu i Widzewie.

  
  

  
  

8. Wnioski z porównania rynków

• Rynek pierwotny jest średnio o 10–16 % droższy niż wtórny w największych polskich miastach.

• Największe różnice odnotowujemy w Warszawie i Poznaniu, gdzie klienci są skłonni dopłacić za standard, lokalizację i nowoczesne udogodnienia.

• W miastach takich jak Łódź czy Gdańsk różnice są mniejsze, co może sugerować większą konkurencyjność rynku wtórnego lub niewielki dystans jakościowy między segmentami.