Budowa domu. Formalności, krok po kroku.
Budowa domu. Formalności, krok po kroku.

Decyzja o budowie domu jest jedną z najważniejszych, jakie podejmujemy w naszym życiu. Jest to przecież ogromna inwestycja wymagająca sporych nakładów finansowych oraz pracy. Bez względu na to czy zlecamy budowę domu jednej firmie, kilku fachowcom czy działamy systemem gospodarczym musimy spełnić wszystkie wymogi prawne, aby uniknąć opóźnień i dodatkowych nakładów finansowych. Zanim rozpoczniemy inwestycję warto zapoznać się z obecnymi przepisami oraz kosztami z nimi związanymi aby uniknąć niespodzianek. Nowy Inwestor często nie ma świadomości o tym ile dodatkowych kosztów go czeka oraz jakie kroki należy podjąć aby zakończyć budowę bez zbędnych nerwów i załatwiania spraw w urzędach. Poniżej postaramy się przedstawić, na jakie kwestie należy uważać oraz co jest wymagane by przeprowadzić inwestycję.


Zacznijmy od zakupu działki. Udało nam się znaleźć taką z odpowiadającą nam lokalizacją, dostępną infrastrukturą i ewentualnymi odległościami od sklepów, szkół, ośrodków opieki medycznej, miast itp. Nie jest też na terenie zalewowym, co dodatkowo podbija walory. Jeśli działka nie jest uzbrojona, należy zwrócić uwagę jaka daleko znajdując się najbliższe punkty przyłączenia wody i prądu. Każdy metr kabla czy rury, to przecież dodatkowy koszt, który jest po stronie Inwestora. Warto też upewnić się, czy jest możliwość podłączenia do złącz telekomunikacyjnych. Co prawda infrastruktura jest coraz lepsza, ale można być mocno zaskoczonym. Warto już na tym etapie zapoznać się Planem Zagospodarowania Przestrzennego okolicy, przecież nieciekawie by było zamieszkać obok planowanej oczyszczalni ścieków. Wgląd można uzyskać w Urzędzie Gminy lub coraz częściej na stronie internetowej UG. Wszystko się zgadza? Wizyta u Notariusza (uwaga koszty, nawet kilka tysięcy zgodnie z taksą notarialną, uiszczane zwyczajowo przez kupującego), pieniądze zmieniają właściciela i parcela również.

Teraz kolej na projekt, który oczywiście trzeba zakupić. Gotowe to koszt pomiędzy 2 a 3 tysiące złotych. Projekt indywidualny, nawet kilkanaście. Gotowe projekty można oczywiście dostosować do swoich potrzeb, jednak każda modyfikacja to koszt pracy Architekta. Którego i tak musimy zatrudnić do adaptacji projektu do naszej działki. Koszt takiej operacji jest w przybliżeniu podobny do kosztu samego projektu. Z tym jednak najlepiej poczekać na wydanie Warunków Zabudowy.

Zanim udamy się po warunki zabudowy musimy zaopatrzyć się w poniższe dokumenty:

- mapę zasadniczą lub katastralną w skali 1:500 lub 1:1000, w zależności jaka jest dostępna. Obejmować musi teren wokół działki nie mniejszy niż trzykrotna szerokość jej frontu i jednocześnie co najmniej 50 m z każdej jej strony. Do nabycia w Wydziale Geodezji Starostwa Powiatowego lub Urzędu Miasta. Koszt 50 do 100 zł.

- Wyrys i wypis z ewidencji gruntów, zdobyć można w tym samym miejscu co mapę.

- Warunki techniczne lub oświadczenie o możliwości przyłączenia do złącz elektrycznych, wodno – kanalizacyjnych, gazowych wydanych przez odpowiednie przedsiębiorstwa sieciowe. Koszt ok. 150 zł łącznie.

- Charakterystykę inwestycji, zawiera ona m.in. planowany sposób zagospodarowania terenu z określeniem gabarytów projektowanego budynku.

Skupmy się na chwilę na dostępności mediów. Jeśli stwierdzimy brak możliwości podłączenia do kanalizacji czy wody (lub obydwu) alternatywne rozwiązania muszą być przewidziane w projekcie.

Następne kroki kierujemy do Urzędu Gminy, Starostwa – Wydział Architektury, tu składamy wniosek o wypis z Planu Zagospodarowania Przestrzennego, koszt od 50 do 100zł, aby sprawdzić  status działki. W przypadku, kiedy  nie jest ona wpisana do MPZP, składamy wniosek o Decyzje o Warunkach Zabudowy. Ponownie w tym samym Wydziale UG. W tym momencie warto już mieć wybrany projekt, który musi być zgodny z powyższymi warunkami, lub odpowiednio do nich dostosowany, przez wspomnianego Architekta. Wszystko oczywiście przy założeniu, że gruntu nie należy odrolnić, co wymaga dodatkowych zabiegów.

Czas oczekiwania na Warunki Zabudowy ustawowo wynosi dwa miesiące, jednak wszystko zależy od woli Urzędu Gminy.

Czasem uda się nabyć działkę już z gotowymi Warunkami Zabudowy, jednak mogą one nie odpowiadać naszym  wymaganiom, np. przewidziany jest dom jednopiętrowy, a nam zależy na poddaszu użytkowym. Wtedy należy złożyć ponowny wniosek o wydanie nowych Warunków Zabudowy.  W przypadku jeśli Warunki Zabudowy nam odpowiadają Urząd Gminy będzie wymagał ich przeniesienia na nowego właściciela. Z reguły Warunki zabudowy są ważne bezterminowo, jednak mogą stracić ważność, po wpisaniu działki do MPZP.

Skoro już mamy Warunki Zabudowy, wróćmy na chwile do adaptacji projektu. Aby Architekt ją przeprowadził, będzie potrzebował kolejnych dokumentów. Czyli czas na wizytę u Geodety, który sporządzi mapę do celów projektowych. Koszt 500- 1000 zł. Warto zapamiętać numer do Geodety, bo będzie nam jeszcze potrzeby po zakończeniu budowy w celu przeprowadzenia inwentaryzacji, potrzebnej do odbioru budynku. Wymagane też są często badania geologiczne, w celu ustalenia czy grunt przewidziany pod budowę się do tego nadaje oraz ustalenia warunków wodnych, czyli czy przy kolejnej ulewie nie będziemy mieli basenu w piwnicy. Warunki wodne też są istotne w przypadku, jeśli chcemy budować własne ujęcie, może okazać się to niemożliwe lub jedynie wystarczające do podlewania ogrodu. Koszt opinii geotechnicznej to około 1000 zł.

Jeśli działka nie jest uzbrojona, dobrze by było zacząć już zabiegi o podłączenie do mediów. Wydanie warunków technicznych oznacza jedynie gotowość podmiotu do przyłączenia, nie zgłoszenie realizacji. W przypadku energetyki, złącze jest podprowadzane do granicy działki. Warto zawrócić uwagę gdzie skrzynka znajdzie się na projekcie, bo koszt kabla przyłączającego dom do punktu przyłącza ponosi Inwestor. Ponadto firma może zażyczyć sobie dodatkowe zabezpieczenia przedlicznikowe, których koszt też poniesie zamawiający. Podobnie ma się sytuacja z przyłączami wodno-kanalizacyjnymi oraz gazowymi. Czas oczekiwania bywa różny, od kilku tygodni do… kilkunastu miesięcy.

Kiedy projekt jest już gotowy, możemy zacząć ubiegać się o Pozwolenie na Budowę. Wniosek składamy w Starostwie Powiatowym lub Urzędzie Miasta na prawach powiatu. Organ ma 65 dni na wydanie zgody.

Do wniosku należy załączyć:

- Projekt budowlany, sztuk cztery

- Zaświadczenie o uprawnieniach projektanta wydane przez izbę samorządu zawodowego

- oświadczenie o prawie inwestora do dysponowania działką na cele budowlane

- Decyzję o warunkach zabudowy

 

Organ uprawniony wydał zgodę. Jesteśmy na ostatniej prostej przed rozpoczęciem właściwej budowy. W ciągu 14 dni decyzja się uprawomocni, więc możemy najpierw odebrać dwa egzemplarze naszego projektu oraz dziennik budowy ze Starostwa. Dziennik przekazujemy Kierownikowi Budowy, który powinien go rzetelnie wypełniać. Teraz musimy ogrodzić teren budowy (wystarczy czerwono biała taśma koszt kilkunastu złotych), zamontować tablice informacyjną (koszt ok 50 zł, do nabycia w każdym markecie budowlanym) oraz zgłosić się ponownie do Geodety by ten wytyczył budynek (ok 500zł).

Teraz jeszcze tylko zgłoszenie do Inspektoratu Nadzoru Budowlanego, które powinno zawierać:

- oświadczenie kierownika budowy stwierdzające, że przyjął obowiązek kierowania budową oraz sporządził dla niej plan bezpieczeństwa i ochrony zdrowia;

- zaświadczenie potwierdzające, że kierownik budowy jest wpisany na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego, i określające termin ważności wpisu;

- w razie ustanowienia nadzoru inwestorskiego – oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego o przyjęciu obowiązków wraz z zaświadczeniem o jego przynależności do izby samorządu zawodowego;

- informację o przewidywanych terminach rozpoczęcia i zakończenia robót, maksymalnej liczbie pracowników na budowie w poszczególnych okresach i danych dotyczących bezpieczeństwa pracy oraz ochrony zdrowia.

Szczuplejsi o kilkanaście tysięcy (nie)przewidzianych wydatków, możemy rozpocząć budowę. Zdarza się, że w trakcie budowy chcemy zmienić coś w projekcie, w zależności od stopnia tych zmian, możemy być zmuszeni do zamówienia projektu zmiennego (aneksu) oraz decyzji o zmianie pozwolenie na budowę w wydanym zakresie. 

Zakończenie budowy również wiąże się z pewnymi formalnościami. W przypadku całkowitego zakończenia inwestycji jak i w przypadku chęci użytkowania przed wykonaniem wszystkich prac objętych projektem (np. wykończenie poddasza) należy złożyć następujące dokumenty w Powiatowym Nadzorze Budowlanym:

- oryginał dziennika budowy (z wpisem kierownika budowy o zgłoszeniu obiektu do odbioru)

 - oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym lub warunkami pozwolenia na budowę i przepisami. Musi ono zawierać również informację o dokonaniu pomiarów powierzchni użytkowej budynku w sposób zgodny z przepisami rozporządzenia w sprawie szczegółowego zakresu i formy projektu budowlanego

- oświadczenie kierownika budowy o doprowadzeniu do należytego stanu i porządku terenu budowy, a także – w razie korzystania – drogi lub sąsiedniej nieruchomości

- w razie dokonania w trakcie budowy zmian nieistotnych - kopię rysunków z projektu budowlanego z naniesionymi zmianami. W takim wypadku oświadczenie kierownika budowy o zgodności wykonania obiektu z projektem budowlanym powinno być potwierdzone przez projektanta i inspektora nadzoru (jeżeli został ustanowiony)

- protokoły badań i sprawdzeń instalacji wodnej, kanalizacyjnej, elektrycznej, gazowej, wentylacyjnej i kominowej – sporządzone przez osoby z odpowiednimi kwalifikacjami zawodowymi (koszt każdego od 100 do 300 zł)

- dokumentację geodezyjną zawierającą wyniki inwentaryzacji powykonawczej oraz informację o zgodności usytuowania obiektu z projektem zagospodarowania działki albo odstępstwach od tego projektu - sporządza ją geodeta, o czym wspomniano wcześniej, koszt ok 500- 1000zł

 - potwierdzenie odbioru wykonanych przyłączy mediów potwierdzone przez odpowiednie firmy, np. gazowe, ciepłownicze lub wodno-kanalizacyjne, brak kosztu.

W ciągu 14 dni nie zostanie wydany sprzeciw lub zostanie wydana zgoda na użytkowanie budynku, możemy już zamieszkać w naszym nowym domu.

Jeśli chcemy użytkować budynek przed zakończeniem prac, musimy uzyskać na to zgodę od Inspektoratu Nadzoru Budowlanego. W przypadku nie uzyskania takiej zgody i użytkowania budynku, możemy zostać ukarani grzywną w wysokości nawet 10 tysięcy zł. Po założeniu wniosku Inspektorat ma 21 dni na przeprowadzanie badania, o czym inwestor jest informowany w ciągu siedmiu dni i musi być w jego trackie obecny. Po zakończeniu budowy, należy złożyć zawiadomienie.


Adam Czarnecki