Rynek wynajmu mieszkań w Polsce w 2025 roku znajduje się w punkcie zwrotnym. Przez ostatnią dekadę przeszedł on ewolucję od zdominowanego przez prywatnych właścicieli i rozproszone oferty o nierównym standardzie, po coraz bardziej profesjonalny sektor, w którym rosnącą rolę odgrywają inwestorzy instytucjonalni (PRS – Private Rented Sector).

Zmiany demograficzne, makroekonomiczne, technologiczne i społeczne sprawiają, że wynajem nie jest już jedynie etapem przejściowym przed zakupem mieszkania. Dla rosnącej liczby Polaków, w szczególności młodszych pokoleń i osób mobilnych zawodowo, staje się świadomym wyborem – często korzystniejszym niż własność.

Makroekonomiczne tło rynku

Po rekordowej inflacji lat 2022–2023 (szczyt w okolicach 17%) gospodarka ustabilizowała się. W 2025 r. inflacja wynosi około 5%, a stopy procentowe utrzymują się w przedziale 5,5–6%. Droższy kredyt hipoteczny utrudnia zakup mieszkania, co bezpośrednio zwiększa popyt na wynajem.

Na rynek wpływają również migracje:

• Zagraniczne – setki tysięcy obywateli Ukrainy, a także rosnąca liczba pracowników z Azji, głównie w branży przemysłowej, budowlanej i usługowej.

• Wewnętrzne – odpływ ludności z mniejszych miejscowości do aglomeracji, szczególnie Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta.

• Pokolenie Z – mobilne, mniej przywiązane do własności, poszukujące elastycznych rozwiązań mieszkaniowych.

Starzenie się społeczeństwa powoduje wzrost zapotrzebowania na lokale mniejsze, pozbawione barier architektonicznych i położone w pobliżu infrastruktury zdrowotnej.

Popyt – nowe priorytety najemców

Jeszcze kilkanaście lat temu najem był postrzegany głównie jako konieczność. Obecnie jest pełnoprawnym wyborem. Najemcy oczekują:

• dobrej lokalizacji, blisko transportu publicznego,

• wysokiego standardu wykończenia,

• efektywności energetycznej,

• możliwości pracy zdalnej w mieszkaniu,

• dostępu do przestrzeni zewnętrznej (balkon, taras, ogródek).

Rosną trzy segmenty:

1. Najem długoterminowy – 2–3-letnie umowy dające stabilność.

2. Segment premium – mieszkania w nowoczesnych inwestycjach z dodatkowymi usługami (siłownia, strefy coworkingowe, recepcja).

3. Formy elastyczne – coliving, mieszkania serwisowane i krótkoterminowe wynajmy dla osób w podróży służbowej.

Podaż – prywatni właściciele i PRS

W Polsce ok. 85% mieszkań na wynajem jest w rękach prywatnych właścicieli. Jednak w dużych miastach widoczny jest wzrost sektora PRS, w którym całe budynki lub osiedla są przeznaczone wyłącznie pod wynajem i zarządzane przez wyspecjalizowanych operatorów.

Profesjonalizacja tego segmentu oznacza standaryzację jakości, jednolite zasady umów, dostęp do obsługi technicznej i administracyjnej oraz większe bezpieczeństwo dla najemcy.

Deweloperzy coraz częściej projektują inwestycje Build-to-Rent, a nie Build-to-Sell. Wzrost podaży wspierają też projekty rewitalizacyjne – odnowione kamienice, adaptacje biurowców, przebudowy pustostanów.

Ceny najmu – analiza danych

Ostatnie trzy lata przyniosły silne wzrosty czynszów. W latach 2022–2023 dynamika w dużych miastach sięgała nawet 25–30% rocznie. W 2024 tempo spadło, ale ceny pozostały na rekordowym poziomie.

Tabela: Średnie ceny najmu (zł/m²)

Analiza pokazuje, że:

• Warszawa pozostaje najdroższym rynkiem, osiągając w 2025 roku średnio 75 zł/m².

• Kraków i Wrocław trzymają poziom 63–65 zł/m², przy dużym popycie w sektorze premium.

• Gdańsk utrzymuje wysoki poziom stawek ze względu na popyt turystyczny i biznesowy.

• Poznań ma stabilniejszy rynek, z wolniejszym wzrostem cen.

Prognozy do 2030 r. zakładają dalszy wzrost stawek w metropoliach, stabilizację w średnich miastach oraz możliwe spadki w miejscowościach o ujemnym saldzie migracji.

Regulacje i podatki

Coraz większą rolę odgrywa legislacja:

• Wprowadzane są rejestry najmu krótkoterminowego i limity jego prowadzenia w centrach miast.

• Podatki od najmu prywatnego są uszczelniane – popularny ryczałt staje się mniej korzystny dla części właścicieli.

• Dyskutowane są minimalne standardy lokali na wynajem, co może wyeliminować z rynku mieszkania w złym stanie.

Technologia w wynajmie

Digitalizacja obejmuje:

• podpisywanie umów online,

• wirtualne spacery 3D,

• aplikacje do zgłaszania usterek,

• zdalne zarządzanie mediami (smart home).

W segmencie instytucjonalnym stosuje się big data i algorytmy do dynamicznego ustalania czynszów, uwzględniając aktualny popyt, sezonowość i konkurencję.

Trendy globalne a Polska

Inspiracje płyną z rynków zachodnich:

• Build-to-Rent – osiedla zaprojektowane wyłącznie pod wynajem.

• Coliving – prywatne pokoje, wspólne przestrzenie i usługi.

• Zrównoważone budownictwo – certyfikaty LEED/BREEAM, energooszczędne technologie.

Te rozwiązania są stopniowo wdrażane w Polsce, szczególnie w projektach PRS i premium.

Podsumowanie

Rynek wynajmu w Polsce w 2025 r. jest w fazie intensywnej transformacji. Popyt napędzają drogie kredyty, migracje i zmieniające się preferencje młodszych pokoleń. Podaż staje się coraz bardziej profesjonalna dzięki rozwojowi PRS i inwestycjom Build-to-Rent.

Ceny w największych miastach nadal będą rosły, choć wolniej niż w latach 2022–2023. Regulacje i technologia będą kształtować rynek, czyniąc go bardziej transparentnym i efektywnym. Dla inwestorów to szansa na stabilny dochód, a dla najemców – dostęp do coraz lepszej jakości mieszkań.